6月20日,仁寿县城(文林镇)最近一次土拍中,远大聚华竞得2宗住宅用地,成交楼面价均突破5000元/㎡,在不到两年时间内,仁寿县城已有万科、保利、碧桂园、北辰、美的等十余家品牌房企入驻。这里的房价,也从2017年初的4000元/㎡,到2017年底的7000元/㎡,最终来到了现在的12000元/㎡。
仁寿县城
这个位于成都以南,靠近天府新区的小城,为何会吸引到品牌房企纷纷入驻?近两年的楼市、土地市场为何会表现得如此火爆?
近期,发哥实地走访了距离天府广场约80公里的仁寿县城。
仁寿县隶属于四川省眉山市,管辖32个镇、28个乡162万人,幅员面积2606.36平方公里,是全省第一人口大县。
拥有“文士如林”美誉的文林镇则是仁寿县县城所在地,是仁寿县的政治、经济、文化、商贸中心,幅员面积97.5平方公里,其中城区面积达14.5平方公里,总人口16万余人,其中农业人口5.2万人。
持续火热的土地市场:
品牌房企陆续入驻,地价两年涨了三倍
首先,了解一下仁寿县城的土地市场。
据眉山市公共资源交易中心仁寿县分中心官网显示,2018年以来,仁寿县城(文林镇)总共出让了15宗住宅用地,地价已突破5000元/㎡。
2018年以来仁寿县城(文林镇)土拍一览
最近一次土拍是在6月20日,远大聚华以超过5000元/㎡的楼面地价竞得两宗位于文化公园旁的住宅用地。
而在4月18日那场土拍中,9宗位于仁寿大道文化公园附近的住宅用地,被保利、万科、碧桂园、美的、金辉、领地、峨眉子然7家开发商“瓜分”,最高楼面地价达5247元/㎡。
眉山市国土资源局显示,2017年3月31号四川省永兴房地产开发有限公司以楼面地价2914元/㎡竞得文林镇仁寿大道以南,新城加油站旁住兼商地块;2016年12月30日仁寿县资产经营有限公司以楼面地价1348元/㎡竞得文林镇仁寿大道住兼商地块。
在不到两年时间,仁寿城北新城的楼面地价涨了三倍有余。但土地市场的火爆并不代表楼市一定火爆。
直击仁寿楼市现状:
“小蜜蜂”成群结队,每天都是房交会
从成都出发,经成自泸高速行驶约一小时,便来到了仁寿县城。
到达后,发哥直奔中铁·仁和广场。因为此前有业内人士告诉发哥,仁寿楼市的现状,在这里就能了解个七七八八。
左侧为中铁·仁和广场
中铁·仁和广场,俨然一个小型房交会现场。近十个在售或待售项目在此设有展示点,成群的“小蜜蜂”在炎炎烈日下拉着你去看房。看过房的人应该都知道,“小蜜蜂”的工作就是在售楼部附近拉人看房,常用话术有:“看房哇?走我们那去看下嘛”、“帮我完成个任务”……通过“小蜜蜂”的帮助,发哥迅速熟悉了仁寿楼市的基本情况。作为回报,发哥也跟随他们走遍了中铁·仁和广场附近所有的项目展示点,受到了置业顾问们的热情接待。
仁寿老城区位于城南,而目前在售项目和待售项目集中在城北新城。城北新城是仁寿重点打造的新城区,未来的“城市会客厅”,由仁寿大道和天府大道仁寿段构成主干道,围绕仁寿城市湿地公园打造生态宜居现代化城市。按照规划,城北新城还将建设博物馆、文化馆、体育中心。
仁寿城市湿地公园
城北新城已有多家品牌房企入驻。有保利·仁里、万科·梦想之光、美的·云溪郡、碧桂园·陵江府、领地·天御、金辉·优步花园等项目,产品类型多是高层,有部分洋房和叠拼。单价约为9000-12000元/㎡。同时,多个待售项目的置业顾问表示,项目将于九月开盘。
稳中略降的房价走势:
多为本地购房者,客户资源争抢激烈
无论是小型房交会、成群的“小蜜蜂”,还是热情的置业顾问,仁寿的市场处处都表现出与成都的截然不同。发哥在此找回了“客户就是上帝”这种既熟悉又陌生的体验感……这些事情也让发哥意识到,目前的仁寿房地产市场应该是买方市场,各家房企都在为销量而奋斗。
一位常驻仁寿某楼盘的营销人证实了发哥的猜测。他表示,今年前几个月开盘的项目能做到开盘就清盘,不过随着入市项目的增多,目前各个项目都在争抢有限的客户资源,接下来开盘的项目去化率能达到40%应该就算不错了。就仁寿近期的房价而言,是稳中略降。
仁寿的房价是否在降?发哥查询各大房产网站后获悉,各个平台的统计数据虽有出入,但确实都呈下降趋势。
仁寿房价走势,截自安居客
同时,他还表示,通过市场调研后发现,仁寿的购房群体主要由本地人和在外工作的返乡置业人群构成,虽然天府大道仁寿段预计年底开通,但来自成都的购房者少之又少。
就购房群体的组成问题,发哥咨询了多个项目。除了万科·梦想之光和保利·仁里的置业顾问表示有部分成都购房者外,其他项目的置业顾问均表示,几乎没有来自成都的购房者。
近期开盘项目详情:
开发商短兵相接,多项目供购房者选择
逛完中铁·仁和广场的“小型房交会”,发哥实地走访了多个项目。这些项目在区位上大同小异,用置业顾问的话来讲就是:“仁寿不大,到哪都不会超过20分钟。”因此,这些项目大多强调品牌,并力求在产品上作出差异化。
在这里,发哥挑选几个自认为不错的项目进行介绍,供大家更细致的了解仁寿楼市现状。
在万科·梦想之光售楼部,发哥了解到,产品是面积段在90-130㎡的高层住宅,带装修,预计价格约为10500元/㎡,本周六刚刚开盘。
万科·梦想之光效果图
保利·仁里分为两期开发,且两期的位置并没有在一起。一期已售罄,产品为单价约9500元/㎡的105-125㎡高层和总价约180-260万的140-145㎡叠拼。二期95-115㎡洋房在售,均价约为11500元/㎡。
美的·云溪郡是带装修洋房和清水叠拼,尚未开盘,主力户型面积段在110㎡左右,售价约为10000-12000元/㎡。美的·云溪郡的直接竞品是碧桂园·陵江府,不过在发哥实地踩盘时,碧桂园·陵江府的具体项目信息尚未确定,只明确了形态是叠拼等低密改善产品。
美的·云溪郡效果图
发哥在碧桂园置业顾问处了解到,目前仁寿首套房首付3成,二套首付5成,只认贷。商业贷款利率上浮比例与成都一致,是否支持公积金贷款需要看具体楼盘。
站在开发商的角度来看,目前的仁寿楼市正是“拼刺刀”的时候。谁的产品更有吸引力,开盘时间更早,谁就能卖得更好;站在购房者的角度来看,他们是幸福的,有多个项目供挑选,可以货比三家选到自己满意的房子。
记者观察:
本地换房需求得到释放,市场逐渐冷静
仁寿的房价在不到两年时间里,从4000元/㎡涨到了10000元/㎡,表现出楼市的火爆,而发哥在现场感受到的却是完全相反的情形。为什么会出现这样的情况?
俯瞰仁寿
从规划来看,仁寿县城不属于天府新区,规划得重点是打造城北新城;从人口来看,仁寿是四川第一人口大县,据公开资料显示,整个仁寿的人口约162万,而仁寿县城总人口约16万;从交通来看,位于天府大道沿线,规划有轨道交通;从城市产业结构来看,仁寿县城是整个仁寿的政治、经济、文化、商贸中心。仁寿县城目前的购房客群也以本地购房者为主。
发哥认为,仁寿县城前段时间楼市的火爆,除了靠近天府新区,被这阵风刮到以外,还有一个重要原因:此前鲜有新房入市,当地人的换房需求得不到满足,因此,在去年下半年到今年上半年陆续有新房入市时,市场表现火爆。在当地人的换房需求得到渐释放后,又没有外来购房者的情况下,市场便逐渐趋于平稳。但后市如何,谁也无法预料。