我的同事小美,这周每天都会收到她的小伙伴发来的微信,内容都与刚刚亮相的,由万科和保利联手打造的翡翠和悦项目有关。小伙伴是房企人士,同时也是拥有天府新区成都直管区资格的购房者。
她的微信引起了我们整个部门的讨论,因为不管是开发商,还是地产媒体,每天的工作都是接触不同的项目。看得多了,有时候难免会有些“疲”,看过就忘了;要对一个项目持续热情,除非项目本身就极具卖点。
但这样的概率往往很低。为此,发哥和同事专门从各方面测评了翡翠和悦项目,得出的结论是:硬通货,甚至可能是即将到来的四季度成都最值得关注的项目之一!
小美的微信聊天记录
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什么是“硬通货”?
简单来说,就是不管3年、5年,不管市场怎样波动,它的走势都优于成都平均水平,且始终稳健。
发哥想在今天来强调这一概念就恰好在于,房地产市场仍处在调控深水期,更安全地下叉是当下倾向于考虑的购房逻辑。
我们大致梳理了近3年成都表现抢眼的楼盘,发现这些项目较少地以孤品形式存在,其生长的前提是与周边项目一起处在一个核心区域里。在强劲的区域价值带动下,项目价值也更经得起市场的考验。
谁会是下一个金融城?
比如城南金融城,或是城东攀成钢。从贝壳网的数据可以看到,即便近期在成都一些区域二手房出现降温的行情下,这两个板块所受的波动也是有限的。
而目前,金融城和攀成钢的新房供应已所剩不多,要寻找下一个具有潜力的区域,就只能从其共同点上顺藤摸瓜,宏观面上显示出的特征是:有相关部门的高起点规划;有产业和人口的支撑。
以此入手,我们找到了同时符合这两大要素的大的区位——天府新区成都直管区。
还是发哥的同事,“红星路佟丽娅”给我讲了一个故事。她的朋友在兴隆湖边开了一家大型连锁餐饮店,“之前对区域现状还不是太了解,今年4月开业时还有点‘硬着头皮上’的感觉。”没想到半年时间不到,餐馆每天都能实现满座,“真是看着入驻新区的企业和人,一天比一天多。”
2014年的天府新区
现在的天府新区
故事背后,产业集聚,人口落户,消费升级,又站在正式获批为国家级新区的第五个年头,天府新区成都直管区在人居版图上,也已有了承载起“硬通货”项目存在的底子。
翡翠和悦,适时地在本周公开亮相。
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看到这儿,你或许会问,有了天府新区成都直管区这个大区位为翡翠和悦项目价值托底,够了吗?
答案是:远远不够。我们依然对照攀成钢和金融城板块,发现它们还同时拥有以下要素——地铁、教育、生态、商业、文娱,和龙头房企集中进驻(敲黑板,注意,这里强调的是同时拥有,缺一不可)。且这些要素在合力后,在板块内部构筑起了一个相对密闭的圆圈,让之与大区位下的其他板块在功能上区分开来,我们称这个圆圈为CLD(Central Living District)——中央生活区。
人口逐渐聚集的天府新区
把天府新区成都直管区下多个小板块一一比照,翡翠和悦所在的锦江生态带被我们“翻了牌”,也是目前整个天府新区范围内率先集齐全部要素的板块:
地铁:正在修建中的5号线预计于2019年年底开通运营,19号线一期工程在去年2月开工建设;
教育:天府三小、天府四中已经招生开学,一心幼儿园已封顶;
生态:锦江从区域内穿流而过,又临近被称为“成都山水生态心”的怡心湖公园;
锦江生态带绿道
商业:约5.6万方体量的万科生活广场预计于明年下半年开业,目前已经明确入驻的商家有奇迹健身、中影南方等;占地约40万平米的红星美凯龙天府一号商场于去年底启动全球招商;
文娱:已投入运营的现代五项赛事中心是目前国内规模超大、设施极完善的现代五项赛事基地。
已开始承接比赛的现代五项赛事中心 成都商报资料图
以上要素在房企卖房时,往往说的是预期,而在锦江生态带,这些要么已经落位,要么已进入实际建设阶段。和预期不同的是,板块关键骨架已搭构完成,且真实可见,哪怕区域规划在此后更新,也不会对其居住价值带来影响。
再看近两年品牌房企的进入,万科、保利、中海、优品道、德商、首钢……锦江生态带成为了天府新区成都直管区房企进驻数量最多的一个板块。
这样一来,锦江生态带,正逐步走向一个成熟的中央生活区。而翡翠和悦,也真正具有了一个硬通货项目该有的地段价值。
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看完区域,来看项目本身。在锦江生态带这个不缺乏项目的板块,凭什么翡翠和悦就能成为硬通货?
发哥想要表达的观点是,这是单一的项目,更是万科和保利两家一线房企在城南品牌战略的落地。在目前的板块内,也是唯一一个强强联手的项目。
万科保利强强联手
单一的项目不难理解。公开资料显示,翡翠和悦项目占地约59亩,容积率2.5,产品形态涵盖别墅、洋房和高层。根据案名透露的信息,“翡翠”是继翡翠公园项目之后,万科翡翠系在锦江生态带落下的第二子;“和悦”是保利旗下的一条产品线,定位于城市核心发展区域的高端项目,此前已有宸光和悦项目入市。
万科“翡翠系”首个项目翡翠公园效果图
接下来我们重点来说两家房企在城南的品牌战略。首先来看业绩,在成都,2017年一共有四家房企迈入“百亿俱乐部”,万科和保利就占据了半壁江山。也就是说,单看翡翠和悦的开发商实力,领先整个市场。
其次,在两家企业的战略规划中,天府新区不谋而合地被纳入至核心布局区域。去年9月,保利为此提出了“南图”战略;而去年以来,万科在土地公开市场已获取天府新区成都直管区多宗土地,并重仓参与到怡心湖开发建设中,足见其在天府新区直管区及周边怡心湖板块的雄心。
万科“每时每处 美好成都”发布会现场
翡翠和悦的另一诞生背景,是万科在今年初把品牌战略升级为“城乡建设与生活服务商”,并启动“美好成都计划”之后,在天府新区成都直管区落地的首个全新项目。
这对于购房者意味着什么?房地产业内有个专门的名称叫作“品牌溢价效应”,它讲的是在同一个区域里面,品牌房企开发的项目,其二手房溢价空间基本超过普通开发企业开发的项目。
好了,问题来了,你买一个普通的项目,和买一个渗透着两家龙头房企品牌战略的项目,结果会一样吗?
一切已显而易见。
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