先后两天,青羊区两个热门楼盘公布了复核名单:远洋万和公馆,房源套数351套,报名人数1267人;光华一号,481套房源,报名人数达到8367人,其中,棚改38人,刚需4042人,普通4287人。两个楼盘,一周内吸引了近万个家庭报名参与购房,这成为青羊区春节前的王炸!
从去年11月开始,成都新房的放证速度开始放缓,元旦之后以远洋万和公馆开篇,光华一号、德商迎晖天玺等网红盘都相继开盘,成为了新年之后的热门供应。2019年到来,经历了去年楼市的沉浮,你是否准备好了理性应对今年楼市?这一年楼市将由哪些变化?发哥整理了今年以来的一些数据作为分析,2019年的首批网红盘推出,这些问题你必须知道!
2019楼市趋势一
中签率低的网红盘,今年只会越来越少
光华一号、远洋万和公馆、德商迎晖天玺,从这几个主城区(ps:文内的主城区是指五城区及高新区,下同)楼盘的复核名单来看,人数都不少。单就产品类型和价格而言,光华一号较为刚需,单价低、赠送大,报名者中刚需占了一半;预售单价站上2.3万的远洋万和公馆则主要面向改善人群,加上一环内两江环抱区内的鲜少供应,地段优势加分不少;而德商迎晖天玺作为德商在成都打造的首个TOP系产品,则成为今年高端供应的代表,总价450万起的大平层产品,44套普通房源迎来了220个家庭报名。
开年打响的供应第一枪,似乎给全年的楼市注入了信心,但事实上,今年的主城区楼市真是如此吗?
从去年开始摇号至今,我们历经了招商中央华城、华润云庭、青秀未遮山、华润润府、人居盛和林语等“知名网红盘”,但众人排号的盛况正在逐渐消失,从目前的存量和未来的供应来看,成都楼市的“网红盘”效应正在减少,以实得单价万元出头而备受关注的光华一号式红盘,也越来越少。
我们先来看看网红盘的主要特质有哪些?
首先,区位是一大关键。主城区及二圈层的成熟居住区域是网红盘孵化的关键因素。区域成熟的关键性,在于周边配套以及生活氛围是否便捷,龙泉大面也是在这时候脱颖而出。
其次,就是产品。
二环附近开出的楼盘不在少数,新华创客居、锦府等楼盘都是位于二环附近,单价低的刚需盘,但这些楼盘并没有成为网红。产品和其所在的尴尬位置都是主要原因。以锦府为例,装修价格价格1.4万,二环内附近的位置,但实际看盘时,发哥的同事连连感叹“好像到了我们蒲江”,加之产品本身亮点不足,关注度自然也就降低了。
当然,价格是不可少的关键因素。价格的对比主要是三个方面,其一是区域内的最新土地成交价,其二是周边的二手房价格,然后是区域内新房的价格。新房售价与区域内的土地楼面地价相差无几或者是二手房与新房的巨大剪刀差,都是让许多人无法拒绝的理由,这一点,我们会在后面详细说明。
但事实是,前期主城区的库存正在减少,此前,发哥盘点了三环内的剩余楼盘,这一数量仅在30盘左右,即便后期有所补充,作为新增地块,楼面地价的提升,导致这样的网红价格已经不复存在。
发哥点评
不要害怕成为分母!看到性价比超高的网红盘,总会难免觉得心动,但总有人会因为竞争激烈而产生畏惧。勇于当分母,积极参与网红盘,才会有意想不到的机会。发哥的朋友,在多次摇号失利之后勇敢的报名天誉,最终摇中,现在已经成为朋友圈的”幸运鹅“。今年,留给你当分母的机会不多了,要先当分母,才能成为幸运的少数人!
2019楼市趋势二
剪刀差缩小,新房价格大概率超越二手房
以招商中央华城开启的剪刀差达到万元的新房时代正在逐渐消失,这是今年楼市的第二个明显现象。
一来是库存的新房正在减少。而剩余的多数楼盘,此前我们也有所盘点,多数都是“久等不开”型选手,已经熬了多年,在限价期间开盘已成小概率事件;另一方面,按照低开高走的行业惯例,以青秀未遮山为例,其首批次的开盘均价位1.4-1.5万元,时间在去年4月,而时间到了去年11月,青秀未遮山的新产品开盘均价达到1.5-1.75万元。
与此同时,经历了515之后的二手房市场迎来了一次波动,从攀成钢的中粮鸿云可以看到,从去年1月到7月之前这一项目的二手房成交单价在3.1-3.3万元左右,时间到了2018年底,这一价格降到了2.4-2.6万元左右。去年底,同样位于攀成钢的天誉开盘,带精装销售均价为2.1万元,新房与二手房的价格剪刀差正在缩小。
来自贝壳app的攀成钢二手房走势
与此同时,高地价项目正在陆续入市,土地成本的上升,成为影响新房价格的关键原因。
上周,位于金牛区北部新城板块的中南海棠集取得预售,地价9400元/平米,清水单价13400元/平米左右,这样的价格参考成本而言其实是合理的,但是这一新房价格对比区域的其他房源依然高出一截——区域内最近一次开盘的北星城,清水均价仅为9000元。同时,区域内的二手房成交价格在1.1-1.2万/平米左右,可以看到,在北部新城这一板块,新房价格正在超越二手房。而这并不是唯一的区域。
新产品的定位、产品类型的迭代以及土地成本的增加,都是导致新房价格上升的原因,而这种上浮带来的最终结果则是导致新房与二手房价差缩小,甚至反超。而目前,价格的反超已经在二圈层以及天府新区等区域有所体现,下一步,主城区范围内,剪刀差的缩小,甚至反超也将成为大概率事件。
发哥点评
如果你还没有上车,新房二手房的两手准备准不会错。多看看二手房,一来便于了解行情,二来,为自己的“捡漏”提供机会,找到成色好的二手房,拿准时机下手,早点上车总是好的。
2019楼市趋势三
你最可能买入二圈层,产品为王、需求优先
2019年,性价比最高的区域可能就是传统的二圈层(包括双流、龙泉、新都、温江、郫都)以及天府新区。这里供应量大、产品类型丰富、价格更具优势,谁的产品做得更有打动力,将最终获得购房者认可。而大部分购房者如果在今年买房,最可能落脚的也是上述区域。
来自中成房业的数据显示,2018年,近郊是供销及存量最大的区域,远超主城区及三圈层。其中,天府新区和双流的成交均价在近郊中相对更高,双双破万;其余4个区县的均价在9000元/平米上下浮动。而由于存量巨大,随着购房资格的逐步消化,上述区域的产品竞争在今年也将更为白热化。
因此,在这里选房的基本原则就是:好好选,慢慢挑,货比三家,总有一款适合你!
☞双流:从去年至今,怡心湖依然是二圈层中的高端居住板块之一,这里将成为高端买家在主城区之外的重要选择地。特别是随着去年底临湖的两块新地入市,这里的竞争将会加剧。差异化竞争中,购房者能捞到的好处就是:产品形态更加多样化,价格区间也会拉大甚至有松动,装修风格多样、装修价格也更实在。
☞龙泉:随着成都东进战略的深入,多家品牌开发商从去年至今纷纷抢注这一区域。新兴供应主要集中在青龙湖板块、皇冠湖板块,包括龙湖、中海、华润、上海中梁等多个品牌房企打造的项目都值得关注。
龙泉山森林公园
☞新都:刚需可以重点关注的区域。2018年,这是二圈层中成交均价最低的区域。而随着区域内包括体育场、音乐公园等市政工程的落地以及龙湖第8座天街等商业配套的丰富,这一区域特别是大丰板块的生活氛围将更加浓厚,特别是随着今年地铁5号线的通车,这一区域的价值和便捷度将更加明显。
☞郫都:去年的成交均价在二圈层中排位仅次于双流,其中主要的供应板块在犀浦,以万科为首的品牌房企打造的多个改善型住宅去年吸引了大批置业者。而随着今年初龙湖继弗莱明戈之后时隔多年再次布局郫都区,加上同区域内正在热销的鑫苑城,令蜀都新城板块成为郫都区在2019的又一全新供应板块。
郫都区徐堰河汉姜湿地
☞温江:2018成交均价为二圈层中第二低,仅次于新都,主要是因为区域开发较早,区域内全新地块供应较少,仅有中南上熙府等少数新盘预售价格较高,更多的是老盘推新,因此预售价格不会批得太高。刚需及初次改善群体可以关注。
☞天府新区:这里的供应量最大,选择的余地也最大,同时,购房资格的限制也让天府新区如今的买入机会变大。从天府新区去年的表现来看,仅这一个区的新房供应就几乎超过五城区,区域内多以大盘为主。目前,天府新区市场主要分为三种,一是单价在1.5万以下的楼盘,这多是来自于此前的库存,以三利麓山城、滨江和城等为主的楼盘,产品和品牌都更偏刚需;另一种是价格在1.5万左右的项目,以中海锦江城、保利天空之城等项目为主,主打改善,区域内的配套呈现相对完善;最后则是价格在1.5万以上的,此前主要是麓湖和蔚蓝卡地亚花园城,后者今年的开盘几率不大,而有消息称,中海677将引进TOP系产品,也将在今年成为天府新区的高端补充。
发哥点评
2019,如果你买不进主城区新房,又看不起二手房,二圈层无疑是最好的选择之一。而且由于距离主城区相对较远,因此在置业时应首要考虑上下班的通勤时间成本,就近选择合适的二圈层,在此基础上,考虑地铁规划和区域发展潜力,在结合产品本身及自身经济能力,选择合适的产品。也因此,我们可以勾画一个大致的参考要素:职住平衡>地铁物业>区域前景>产品亮点以及价格等,进行合理筛选