自2011年开园至今，东郊记忆在成都传媒集团的打造运营之下，已完成从“工业文明遗址”到“国际时尚产业园”的跨越式蝶变。
近日，随着《何以东郊：东郊记忆·成都国际时尚产业园蝶变档案》的完成，东郊记忆从此存留了一份专属于它的宝贵记忆。今天，让我们跟随书中的内容，去了解东郊记忆的那些故事。
东郊记忆西大门
蝶变时刻：当改革的齿轮开始转动
“无魄力，不改革，无东郊。”
东郊记忆园区内，三根巨大的工业烟囱作为以往工业文明遗迹的存留，如同乡愁的守望者，长久地注视着城市的有机生长与更新。
但它们更是见证者——既经历原红光电子管厂的变迁，更目睹了东郊记忆两次蜕变的全过程。尤其第二次蜕变，更堪称凤凰涅槃、浴火重生；而当下的鼎盛和所有的焕新，都根源于改革者的魄力、雄心和胆识。
作为蝶变的推手，成都传媒集团董事长，成都传媒产业集团党委书记、董事长母涛对这三根烟囱尤为重视，他说：“如果这个园区里面有一些物件需要封存下来，在未来几十年、几百年后再重新打开与它们对话，我觉得最应该保存的就是这三根烟囱。不仅因为它们最能代表东郊，更因为作为工业地标、工业记忆、工业符号，它们已经成为一座城市工业文明的象征。”
园区内三根巨大的工业烟囱，最能代表东郊记忆
要解决问题 先认清问题
2009年，成都国营红光电子管厂交由成都传媒集团改造为文化创意产业园区，工厂建筑得以合理保护和开发利用。随后，东郊记忆园区由成都传媒集团所属全资子公司成都传媒文化投资有限公司负责运营。2011年9月，基于原红光厂改建的成都东区音乐公园正式开园。时任市旅游局副局长的母涛回忆道：“我第一次到东郊记忆时，印象最深的就是它围绕‘音乐’主题来操作，是一个音乐产业的园区。”
园区最初定位的主导产业是音乐。但是，随着手机彩铃等业务衰落、部分音乐企业南迁，以及引进音乐艺人工作室没能带动形成产业生态，音乐产业无法引领园区的高质量发展。母涛认为：
“从业态定位来讲，音乐产业的产业关联度比较窄、产业链条比较短，因此招商和业态的引入都面临一些困难和问题。”
由于产业“空心化”，彼时的园区面临办公业态多、高端业态少、消费应用场景落后、人气冷清等问题，一度出现社区居民白天“遛狗、遛娃、遛弯”，晚上“关门闭户、黑灯瞎火”的情况，被很多人形容为城市里的一座大型“农家乐”。当时已从成都市委宣传部调到成都传媒集团工作的母涛发现，这种局面导致东郊记忆“成为连续亏损10年的一个园区”。
沧海横流方显英雄本色。面对困境，是展现改革者眼界和能力的时候了。要解决问题，先认清问题。东郊记忆一派萧索，问题根源在哪里——以“房东思维”运营。母涛分析道：
“只要把房子租出去，不管什么业态都放进来，最终导致的结果就是东郊记忆业态杂乱，租金也上不去。在这么一种维持现状的‘房东思维’下，以租金收入维持运转，带来的问题是长期低水平运作，进一步导致经济效益亏损、社会效益不足，没有达到工业遗存活化利用的目标，没有真正成为经济和社会效益相统一的文创园区，也没有成为城市的一张名片。
“我到集团之后经过调研，总体想法就是一方面要做大增量，另一方面要盘活存量。从盘活存量来讲，东郊记忆是一个绕不过的话题，也是一个必须正面应对的难题。对于我们这一届的集团班子来讲，我们有责任、也有信心通过改革创新，让东郊记忆走出一条蝶变重生的路子。”
国企与民企结成命运共同体
只有疲软的产品，没有疲软的市场，这也是为什么要推进供给侧结构性改革的原因。深化认识，统一思想，以问题为导向，为改革提供破局的强力支点。成都传媒集团锁定方向——必须坚定不移推进改革，向改革要活力，向创新要效益！
喊口号简单容易，真正落实却困难重重：经营机制的活力从哪里来？管理团队的专业性从哪里来？“改革最难的地方，一是思想观念的转变，二是利益格局的调整，三是没有先例可循。”
高屋建瓴，心怀广大。眼望长远，步履沉着。2019年3月，东郊记忆园区改革方案开始酝酿，一系列切实可行的措施随之启动。母涛回顾说：
“首先，我们在国内寻找最优秀的、水平最高的园区运营团队，先后接触了上海德必、北京梵天、深圳万科、融创中国这样的一些园区运营商，通过和他们的交流，探寻园区合作的相关路径。其次，我们对园区以及集团旗下业主单位成都传媒文化投资有限公司（下称‘文投公司’）进行了调查摸底，现有的团队并不适合东郊记忆的运营，因为园区运营的本质是招商运营，需要商管团队而不是物管团队。最后，我们对东郊记忆的资产现状进行摸底，专门邀请了第三方的会计师事务所对东郊记忆进行评估尽调。”
2019年，园区重新定位后改名为“东郊记忆·成都国际时尚产业园”
2019年7月，“东郊记忆·成都国际时尚产业园”正式挂牌，如今人们口中的东郊记忆雏形初现，转型路径也日益明晰。2020年10月，东郊记忆园区经营机制转化改革工作启动实施。文投公司作为产权方，制定了《关于高质量推进东郊记忆·成都国际时尚产业园对外合作暨整体挂牌出租方案》（下称《方案》）。《方案》坚持把社会效益放在首位，实现社会效益与经济效益相统一。不是以往简单的整体租赁模式，而是以租金收取为基础，附带了年度考核及退出机制。
如今回头来看，东郊记忆成功蝶变的关键点，就在于文投公司确定了园区深化改革、机制转换的方向，并以严格细化的考核指标为保证。
提纲挈领，步步为营。2021年7月，文投公司在西南联交所以“整体出租+公开挂牌+进场交易+综合评审”方式，引入文创园区专业运营商——成都东方正火文化传媒有限公司整体运营东郊记忆，推动园区经营机制转化和整体提档升级。
经过两年多时间的评估，为何最后选择了一家民企？母涛说：
“在公开挂牌的过程中，我们持一个开放的态度，欢迎有实力、有能力、也有情怀的机构和团队来参与东郊记忆的竞拍，所以我们没有特别划分国有、民营或者混合所有制，我们没有所有制上的歧视。希望它是国内头部的机构，既有成功案例，也对园区有相当的情怀。”
文投公司没有把租金收入放在第一位，而是要给城市留下一个地标，留下一件作品，让它能够成为城市的会客厅。所以在邀请和接触运营商的过程中，是把实力和情怀放到同等重要的地位来考虑的。采取“出租竞价+综合评审”的方式，是为了避免出现“价高者得”，更是为了确保社会效益为先，实现社会效益和经济效益的统一。由此确定了转换运营机制的路径——通过利益捆绑机制结成命运共同体，双方共同推动园区整体转型升级。
“作为国企来讲，成都传媒集团一有资源优势，拥有大体量的、保存完整的老旧厂房，二有宣传优势，具有强大的媒体传播力和影响力。作为民企，东方正火第一有资金优势，第二他们有了解市场、适应市场的优势，第三还有机制灵活的优势。所以东郊记忆，其实是我们国企和民企各自充分发挥优势的产物。”
母涛总结道。
资源给得痛快，但要求也同样细致。文投公司对运营商的相关评估体系，包括五大类、11个分类一共40多个指标，并严格按照合同约定的标准和时限兑现未来10年的运营目标和分年度目标。大小兼顾，巨细靡遗：每年要获得中央级省级媒体对园区不少于1000字的正面报道若干次；要能通过第三方机构对园区品牌影响力的测评；要引入规定数量的“独角兽企业”“瞪羚企业”；要引入若干个国际顶级或国内顶级影视奖项的知名IP；要举办规定场次的演出、展览和品牌发布会；每年要引入不少于20位各界知名人士的个人工作室、联名品牌门店和书店文化空间；年入园游客人数和增幅要达到相关数值；国家级的文化艺术表演和会议展览要达到相关场次；派驻园区执行整体项目具体管理的高管人数要足额；必须在园区内设立文创孵化器及引入产业基金和公益基金；必须确保园区不出现重大安全事故和违法犯罪活动……
为了防止承租方的承诺在运营阶段落不到实处，考核方案明确了处罚和运营机制：两年时间内不达标，就退出。
刀刃向内 却张开双臂
2021年的招商方案，提出了“一个定位、四个提升”的要求：“一个定位”就是国际时尚产业园的定位；“四个提升”就是业态提升、管理提升、品质提升和效益提升。
经过长达数年的深思熟虑，成都传媒集团提出的这四个“提升”可谓切中肯綮：
引进国内外顶尖资源、品牌和时尚文创类企业入驻，推动文化与科技、金融的深度融合，实施园区数字化和资本化转型，严格限制同质化餐饮、低端零售等业态，实现业态提升。
转换经营机制，补齐运营、招商等短板，提升东郊记忆整体管理水平。通过有效落实监督考核、退出等机制，文投公司参与运营全过程，全面提升国有文化企业的园区运营能力和市场竞争能力，实现管理提升。
突出天府文化内涵和特质，联合国际知名企业，共同孵化和培育一批体现天府文化特质的时尚文创产业项目、艺术作品及活动，提升东郊记忆的国际知名度和品牌影响力，实现品质提升。
在考核指标中突出了品牌形象提升、业态品质提升等社会效益核心考核指标，明确社会效益指标考核权重占80%，经济效益权重占20%，力争通过考核评价实现园区社会效益优先、社会效益与经济效益相统一，实现效益提升。
四个提升里，核心是业态提升。“东郊记忆业态就是要由过去传统的办公业态升级为消费场景，这是一个很重要的调整。”母涛解释说。
但文投公司面临的困难严峻而具体：东郊记忆开园已10年之久，正在经营中的老商家就有100多家，新老商家的业态转换以及部分消费、产权等历史遗留问题都亟待解决。而且当时通过在北京、上海、广州、珠海等地大量搜集案例发现：类似园区整租的情况不仅在全国没有先例，交易所也没有类似操作。
此外，投资者受困于市场前景不明，也往往会保持观望态势。
动自己人的奶酪，其实是最难的，但成都传媒集团让所有人见识了自己“壮士断腕”的勇气。吐故纳新的第一刀，结结实实地砍在集团的自身利益上。“集团坚持刀刃向内，我们自己不符合园区新定位的一些业态带头退出，以利于园区业态的优化和提升。”即便园区的产权所有方文投公司，也只保留了一间办公室以协调问题。
“多服务、少伸手”，给足运营方空间和活力，让专业的人做好专业的事——正是这一点让运营方东方正火感觉：天地广阔，大有可为。
“成都传媒集团开创了超大园区的机制转换模式，让我们看到了未来的无限可能，吸引了我们来参与。”在成都东方正火文化传媒有限公司董事长马建强看来，成都传媒集团传媒影响力大，在宣发和品牌上优势足；东方正火长于市场，品牌运营能力强，双方携手找到了国有企业和民营企业共赢的平衡点。
产权方文投公司同样获益匪浅：通过机制转换，文投公司与承租方形成紧密的利益共同体，文投公司也继续承担意识形态管控和国有文化资产监管责任。共赢互利的最终结果是最大限度地各展所长。
在改革过程中既发挥国企资源优势，又发挥民企市场优势，双向奔赴，相得益彰——引进龙头企业、落地高端项目、激活社会资本，从风貌、业态到运营管理有序更新迭代，业态品质、品牌形象、社会效益、经济效益及管理水平不断提升……
园区内丰富的市集活动
改革只有进行时 没有完成时
理念一变，气象万千。经过2022年的改造提升，2023年，东郊记忆以东山RE°EST的全新亮相，在最短的时间内就站上了成都时尚的“新C位”。过去空空荡荡的停车场很快一位难求，“成都墙”下的打卡人群排起了长队。改革之笔刻画出属于新一代成都人的城市记忆，不仅探索城市更新中人文与经济的有机结合，更全新定义“东郊”这张城市名片——时尚产业新高地、城市形象新窗口、文化旅游新地标。
母涛兴奋地说：
“我们亲身经历了这个过程，感到非常高兴，因为为城市留了一个作品，这就是通常说的成就感、获得感：把一个亏了十年的老旧园区，通过改革创新实现了蝶变重生、实现了优化提升，得到了各级领导和市民游客的认可，足以告慰我们自己的内心。”
仿佛一夜之间，东郊记忆就成为人潮涌动的热门街区。但只有改革者自己清楚：走到这一步，有多么不易。母涛说：
“东郊记忆能够成功，本质上是一个改革创新的产物。我经常说一句话：‘模式决定产品。’有好的模式就一定有好的产品，这就是我对自主设计自主创新的一种信心和信念。
“如果说之前的东郊记忆是文化创意园区的1.0版，那么现在的东郊记忆就是2.0版。
“我们向改革要活力、向创新要效益，通过改革创新来推动集团的发展。改革只有进行时，没有完成时。
“东郊记忆的游客结构有了很大变化，现在80%以上是年轻人，一半以上是外地游客。目前，东郊记忆已成为全国性的一张文化名片，影响力进入全国一流文创园区之列。东郊记忆已经不仅是成都的东郊记忆，也是全国的东郊记忆，还将成为世界的东郊记忆。”
成功没有止境，改革者的雄心也没有止境。未来的东郊记忆，是面向世界、吸引全球目光的东郊记忆。这样的东郊记忆，已经在改革者的运筹帷幄下，隐隐现出了新一轮辉煌的轮廓。
位于西大门处的东郊记忆标志
编辑 袁诗葭
