购房者通过某中介公司看房，故意报出远低于房源底价的价格，中介未能谈成该价格后转而向其推送其他房源。不料购房者却私下联系房主，最后以更高的价格完成该房屋交易。这种看似“价格没谈拢”的行为，是否属于法律意义上的“跳单”？
近日，山东省淄博市博山区人民法院审理一起中介合同纠纷案件。法院经审理认为，案涉房屋交易机会由中介提供，买方故意压低报价致使中介放弃斡旋，再绕开中介高价成交，该行为构成“跳单”，应当支付中介佣金。
报
买方私下达成交易
刘某计划在某小区购买住房，遂找到某中介公司寻求房源。2026年3月1日，中介公司向刘某推荐了多套房源信息，其中包括2号楼2单元201室（以下简称201室）。中介公司的工作人员张某告知刘某，201室房主诚心出售，49万元带储藏室，价格可议，双方约定次日看房。
看房当日，张某让刘某签订看楼书。根据看楼书第四条约定，甲方看好乙方提供的售房房源并成交，应支付给乙方房产实际成交价格的1%作为中介佣金费用。
后张某带领刘某实地看房，刘某看房后明确表示：“41万，你谈吧，再多了我就下半年再说。”张某尝试与房主沟通，但是41万元的报价，未能与房主达成一致。自2026年3月5日起，张某继续向刘某推送其他房源信息。
2026年3月中旬，刘某通过该小区物业公司获取了201室房主的联系方式，自行与房主磋商交易，最终以43.9万元的价格购买案涉房屋，并于3月30日办理了过户手续。
2026年4月8日，中介公司得知后认为，刘某的行为构成“跳单”，遂诉至法院，要求刘某支付中介佣金。刘某辩称中介公司已经放弃对该套房屋提供服务，其行为不构成“跳单”。
故意压价规避佣金
法院认定构成“跳单”
博山区人民法院经审理认为，中介公司为刘某提供了案涉房源信息，并且带领刘某实地看房。刘某看房后明确告知张某，其能接受的价格是“41万”，并表示“再多了我就下半年再说”。中介公司在接收到刘某的意思表示后，放弃对该套房屋的中介服务，开始向刘某另行推荐其他房源信息。
但是，刘某一方面向中介公司故意压低可接受价格，导致中介公司无法促成双方交易，另一方面却私下与房主自行磋商以更高价格成交。
依据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。法院认定刘某的行为构成“跳单”，判令刘某向中介公司支付中介佣金4390元。目前，该判决已生效。
甄别隐蔽式“跳单”
厘清认定边界
本案承办法官杜洪芳告诉记者，在房屋买卖中介服务中，“跳单”行为通常表现为委托人利用中介人提供的信息或服务机会，绕开中介人直接与交易相对方订立合同，以规避支付中介报酬。
“实践中，一种更具隐蔽性的‘跳单’方式逐渐出现，即买受人先利用中介人提供的交易机会，故意提出远低于业主心理价位的报价，导致中介人基于‘价格谈不拢’而放弃继续服务，随后买受人自行与业主磋商，以更高的价格成交。”杜洪芳说。
如何厘清“跳单”认定边界？杜洪芳表示，构成“跳单”须同时满足三个要件：委托人接受了中介人的服务；委托人利用了中介人提供的交易机会或媒介服务；委托人绕开中介人直接订立合同。
实践中的难点在于对“利用”要件的认定。本案中，刘某主张其后续交易系“自行联系”达成，与中介服务无关。但“利用”不应仅以价格条件是否沿用为判断标准，而应以交易机会是否来源于中介服务为核心，既然委托人是通过中介人首次接触交易机会并形成交易意向，应当认定其后续绕开中介人完成交易的行为利用了中介人的服务成果，构成“跳单”。
杜洪芳表示，本案的特殊性在于，刘某并非“被动”因中介公司价格谈不拢而终止服务，而是属于以不正当手段阻挠报酬支付条件成就。具体而言，刘某接受了中介提供的居间服务，却故意提出低报价导致中介放弃该套房屋服务，随后自行以更高价格成交，此行为表面虽为 “中介因价格分歧而终止服务”，实则系刘某为逃避支付报酬，故意阻止“成交”这一报酬支付条件的成就，属于《中华人民共和国民法典》第一百五十九条所规定的不正当阻止条件成就的情形，有悖于契约精神和诚实信用原则。判断“跳单”的核心标准是交易机会来源，“价格谈不拢”不能成为委托人免责的理由，委托人不能以中介未能以自己提出的低价促成交易为由，主张服务关系终止、中介服务成果归零，从而无偿使用中介提供的交易机会自行成交。
本案为二手房交易市场的参与者带来了清晰的普法启示，购房者、房产中介均应当恪守法律底线，规范自身交易行为。法官提醒，作为买房者，应当如实告知真实购房预算与购房意愿，不得故意虚报低价、恶意制造磋商僵局，逃避佣金支付。中介的价值不仅仅是谈价格，只要房源信息、交易机会来源于中介带看服务，就不能简单以“价格没谈拢”否定中介全部服务。购房者切勿抱有“中介谈不成，就能私下成交免中介费”的侥幸心理，恶意规避佣金的行为不受法律保护。
对于中介机构，应当规范带看流程，完善看房协议、留存沟通记录，在协议中明确约定禁止“跳单”条款。对客户异常低价报价、终止磋商等情形及时固定证据，提前告知法律风险，有效防范隐蔽式“跳单”纠纷，维护自身合法权益。
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